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住宅ローンの見直し


■住宅ローンを見直す■
  
長期間にわたる住宅ローンの返済中には、住宅ローンを組むときには想定できなかったことが起こりえます。家族の状況の変化や、仕事の状況、収入、余剰貯蓄の増減などさまざまな変化です。

住宅ローンの返済は家計の支出で重要な位置を占めます。
住宅ローンは借りっぱなしにせず、家計の状況や経済の状況などを勘案して、定期的に見直しましょう。

■具体的な見直し方法■
@同一の金融機関で住宅ローンを見直す
返済期間の短縮や延長、返済額の変更など。
手数料がかかる場合があります。手数料と住宅ローン見直しによる差益がポイントです。
 
A繰り上げ返済する
一時的な収入があったり、預金が貯まったら、元金の一部を繰り上げ返済できるこの制度を利用しましょう。
この制度は、返済期間の短縮したい人や返済期間を変えずに返済額を減らしたい人に向いています。
特に繰り上げ返済による返済期間の短縮は、総返済額を考えればかなり有効な方法です。ただし、金融機関によっては繰り上げ返済額に下限を設けていたり、手数料を取る場合がありますので、時期と見直し後の差益がポイントです。
 
B住宅ローンを借り換える
新規に住宅ローンを組んで、その資金で既存の住宅ローンを返済する方法です。
住宅ローン設定時の金利が高く、固定金利の場合、見直しの検討をお勧めします。
ただし、借り換えには新たに保証料や抵当権等の登記費用がかかります。
借り換えのメリットは、差益がこの諸費用を上回るかです。

一般的には、金利差1%、返済期間10年、借入残高500万円以上が目安といわれていますが、新規ローン先の金融機関で試算を出してもらい十分検討が必要です。
借り換えの住宅ローンには公的融資は利用できませんので、新規の住宅ローン先はたいてい民間金融機関になります。
次では、僕が立ち会った住宅ローンの借り換え例を紹介します。
 


■某信用金庫の住宅ローン借り換えの提案■
  
【データT(住宅取得時)】
住宅取得時の住宅ローン計算書(2001年1月) 
 
@公的融資 2730万円(固定金利)1回〜120回2.00% 121回〜360回4.00%
A民間金融機関 2000万円(変動金利)2.375%
 

 
【データU(住宅ローン借り換え相談時)】
某金融機関の住宅ローン借り換え提案書(2004年1月)
  1. 住宅ローンの2004年1月現在借入残高は4320万円。このまま借り換えせずに返済すると元金・利息合わせて支払合計6186万円になります。
  2. 当行で借り換えた場合、現在の借入額4320万円が変動利率1.875%で借り換えることができます。返済期間が同じならば支払合計は5461万円になります。
  3. 借り換えに必要な費用は概算で以下の通りです。

    借り換え時必要な費用 手続き完了時必要な費用
    出資金 30,000 登録免許税(設定) 180,000
    約定書印紙代 4,000 登録免許税(抹消) 4,000
    契約書印紙代 20,000 司法書士手数料(設定) 32,000
    事務手数料 54,000 司法書士手数料(抹消) 22,000
    保証料 750,000 謄本・公図代 6,000
    謄本・公図代 5,000 その他 53,000
    合  計 1,160,000
    (参考)住宅取得時の諸費用はこちら
  4. これだけお得になりますよ。
    現在の住宅ローン 新規の住宅ローン 概算費用 お得額
    6186万円 5461万円 116万円 609万円
    (本提案書は現在2004年1月の概算によるもので、金利情勢により変化いたしますので御了承下さい)

■問題点■
 
およそ3年後の2004年1月、不況のあおりからか金融機関が融資先を法人から個人の住宅ローンにシフトした結果この話は始まりました。

金融機関にしてみれば、個人の住宅ローンはその住宅を担保物件として押さえ、債務者には生命保険、住宅には火災保険を付帯するため万一の損害額が少ないため、有利な貸付先のようです。

■問題点■
  1. 住宅取得時の変動金利の民間ローンを、残り27年あるのに、2.375%の固定金利で計算して6186万円としている。27年間金利が変動しないなんて乱暴すぎます。
     
  2. 借り換え後の1.875%は非常に魅力的。ただし金利は変動。この金利が客寄せのためのサービス金利なのか、妥当な金利なのか、見極めガ必要。もし、1.875%が妥当な金利ならば、住宅取得時に組んだ変動金利のローンも同じような金利になるはず。また、残り26年間を1.875%の固定で計算してしまうところもやっぱり乱暴すぎます。
     
  3. 固定金利と変動金利のどちらを選ぶか、がポイントです。最近の低金利だけを考えれば借り換えは有利のようでしたが、長い返済期間を考えれば経済状況、金利状況など誰にもわかりません。もし、今の金利が最低レベルと考えれば、将来金利が下がることは期待できないということになります。
    今回は借り換えせず、繰り上げ返済に重点を置いた返済を心がけようということになりました。銀行マンの言うことが間違っているとはいいません。ただ、向こうもボランティアではなく仕事ですから、自分の責任において判断することをお勧めします。

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